13.01.2022

Gekürzte Gewerbemiete während der Corona-Pandemie möglich

Einzelhändler können ein wenig aufatmen - Vermieter müssen weiter bangen.

So in etwas kann man den Inhalt des Urteils des Bundesgerichtshofs vom 12.01.2022 (XII ZR 8/21) zusammenfassen.

Konkret ging es um die Frage, wer die pandemiebedingten Mietausfälle von Einzelhändlern zu tragen hat. Der Vermieter oder der Mieter.

Der BGH hat in seinem Urteil entschieden, dass wenn ein Geschäft oder Ladenlokal pandemiebedingt schließen muss, nicht mehr die volle Miete an den Vermieter gezahlt werden muss.

Allerdings urteilte der BGH hier keine Quotenregelung wie z.B. 50/50 oder ähnlich aus, sondern verwies darauf, dass es eine Pauschalkürzung nicht gibt.

Das bedeutet, im Einzelfall muss geprüft werden, in welcher Höhe die Kürzung tatsächlich vorgenommen werden durfte.

Begründet wurde dies damit, dass mit der pandemiebedingten Schließung, die von den Ordnungsbehörden verhängt wurde, die Geschäftsgrundlage zwischen Mieter und Vermieter gestört wurde.

Der Mieter hat das Objekt angemietet um darin sein Geschäft zu betreiben. Durch die Schließung war ihm dies nicht mehr möglich und es kam zu Umsatzeinbußen.
Der Vermieter vermietet sein Objekt dem Mieter, damit dieser sein Geschäft darin betreiben kann. Bei einer Schließung durch die Ordnungsbehörde aufgrund der Pandemie kann der Vermieter das Objekt dem Vermieter dann auch nicht mehr zur Ausübung der gewerblichen Tätigkeit zur Verfügung stellen.

Damit liegt ein sogenannter „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ vor.

Durch die pandemiebedingte Schließung sind beide Seiten gleichermaßen belastet und keine Seite trägt die volle Verantwortung dafür alleine.

Die genaue Höhe der Mietminderung ist dann individuell am Einzelfall zu bestimmen. Dafür müssen bestimmte Umstände berücksichtigt werden müssen, so z.B.:

- Berechnung der Umsatzeinbußen nur für das bestimmte Objekt und nicht für einen gesamten Konzert
- Sind private Versicherungsleistungen geflossen? (z.B. Leistungen an den Mieter aus privater Umsatzausfallversicherung)
- Sind öffentlich-rechtliche Leistungen geflossen? (z.B. Corona-Beihilfen)
- Hat der Mieter alles getan, damit die Umsatzeinbuße vermieden werden konnte (Stichwort: Schadensminderungspflicht, z.B. Essen to-go angeboten, Internetverkäufe organisiert usw.)

Nicht berücksichtigungspflichtig sind bei den öffentlich-rechtlichen Leistungen Corona-Beihilfen, die als Darlehen gewährt wurden.

Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters soll nicht erforderlich sein und bei der gebotenen Abwägung sind auch die Interessen des Vermieters zu berücksichtigen.