10.02.2023

Mietvertrag vor Einzug kündigen?

Was tun mit einem Mietvertrag, wenn man die Wohnung gar nicht beziehen möchte oder kann?

Mit solchen Problemstellungen kommen immer wieder Mandanten auf uns zu. 

Die Gründe, die angemietete Wohnung nicht zu beziehen sind dabei sehr vielfältig. Allerdings ist es oftmals ein „schlechtes Gefühl“ diese Wohnung final zu beziehen, da sich bereits vor Einzug Probleme mit dem Vermieter abzeichnen oder aufgrund einer Trennung die familiäre Situation aus den Fugen geraten ist.

Es gibt mehrere Möglichkeiten, aus diesem Vertag heraus zu kommen. Es darf dabei erwähnt werden, dass ein Mietvertrag grundsätzlich nicht der Schriftform bedarf, er also auch mündlich geschlossen werden kann.
Eine mündliche Kündigung hingegen ist nicht wirksam. 

Eine Kündigung oder eine andere beendende Willenserklärung (Anfechtung/Rücktritt) ist zwingend schriftlich gegenüber dem Vermieter zu erklären.

Grundsätzlich gibt es lediglich ein Kündigungsrecht, was bei jeden geschlossenen Mietvertrag (ob mündlich oder schriftlich) gilt. Dies ist gesetzliche Vorgabe.

In einigen Mietverträgen ist noch ein Rücktrittsrecht vereinbart. Dies stellt dann aber eine individuelle Vereinbarung zwischen dem Mieter und dem Vermieter dar. Nur wenn dies auch vereinbart ist, kann der Mieter nach den vereinbarten Regeln sich darauf berufen und vor Einzug vom Mietvertrag zurücktreten.
Ist eine solche Vereinbarung zum Rücktritt nicht vereinbart, dann gelten allenfalls die gesetzlichen Vorgaben eines Rücktritts und die Voraussetzungen müssen vorliegen. Diese sind z.B. dann gegeben, wenn der Vermieter die Wohnung zum vereinbarten Zeitpunkt gar nicht zur Verfügung stellen kann weil diese noch bewohnt ist. Auch denkbar ist, dass der Vermieter die Wohnung nicht in dem vereinbarten Zustand zur Verfügung stellen kann.

Dies berechtigt dann den Mieter, vom Mietvertrag zurückzutreten.

Eine weitere Möglichkeit ist, die eigene Willenserklärung zu widerrufen. Diese Erklärung muss auch schriftlich dem Vermieter zugehen und vor allem unverzüglich nach Bekanntgabe des Grundes erfolgen. Ein Grund ist z.B. eine Täuschung seitens des Vermieters.

Sollten diese Voraussetzungen nicht vorliegen, dann bleibt dem Mieter lediglich die reguläre Kündigung.
Die Kündigung ist schriftlich zu erteilen und die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten ist einzuhalten. Diese Frist gilt allerdings nur bei Mietverhältnissen ohne Mindestmietdauer. Während einer vereinbarten Mindestmietdauer kann nämlich gerade nicht gekündigt werden.

Die Kündigungsfrist beträgt gesetzlich 3 Monate und beginnt mit der Zustellung beim Vermieter. Dies ist ganz wichtig und in jedem Fall zu berücksichtigen. Es kommt eben nicht auf die Ausstellung des Kündigungsschreibens an, sondern vielmehr, an welchem Tag der Vermieter die Kündigung erhalten hat. Die Kündigung muss spätestens zum 3. Werktag eines Monats eingehen, damit diese zum übernächsten Monat gültig ist.

Also: 
Kündigung Eingang beim Vermieter 03.01.2023 (Freitag), Ende des Mietvertrags 30.04.2023

Kündigung Eingang beim Vermieter 04.01.2023 (Samstag), Ende des Mietvertrags erst 31.05.2023.

Letztlich ist bei der Berechnung der Kündigungsfrist noch zu beachten, ob im Mietvertrag eine Bestimmung zum Beginn der Kündigungsfrist vereinbart worden ist. So ist in einigen Verträgen vereinbart, dass die Kündigungsfrist gerade erst nach Beginn des Vertrags läuft und nicht bereits davor.

Dass ein Mieter zwingend auch in die Wohnung einzieht ist nicht notwendig. Wenn er die Wohnung kündigt und nicht einzieht, hat er allerdings die Mietzahlungen für diese Dauer und auch die Kaution an den Vermieter zu zahlen.

Zur genauen rechtlichen Beleuchtung der vertraglichen Verhältnisse ist deshalb zwingend ein Blick in den Mietvertrag sowie in das „Kleingedruckte“ notwendig.